北京房地产估价师和土地估价师与不动产登记代理人协会
关于发布《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的通知
北估秘〔2016〕001号
各房地产估价机构：
依据《北京市住房和城乡建设委员会关于调整本市房屋重置成新价评估技术标准发布机制有关工作的通知》（京建法[2016]10号），《北京市国土资源和房屋管理局 北京市物价局关于发布<北京市房屋重置成新价评估技术标准>的通知》（京国土房管拆[2003]808号）已于2016年6月1日废止。我会负责发布并更新本市房屋重置成新价评估技术标准。
为了保障北京市房屋征收拆迁工作的顺利进行，规范本市房屋重置成新价评估行为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》和《房地产估价规范》等文件精神，我会主持修订了《北京市房屋重置成新价评估技术标准》。现将该标准向全行业发布，请参考执行。
该标准中平房、中式楼房分值调整系数及楼房基本价格调整系数根据市场情况实行动态调整，原则上每年调整一次，调整结果在我会网站公布。
附件：《北京市房屋重置成新价评估技术标准》
北京房地产估价师和土地估价师与不动产登记代理人协会
二〇一六年六月一日
附件：
北京市房屋重置成新价评估技术标准
1总 则
1.1目的和依据 为规范本市房屋重置成新价估价行为，合理确定各类房屋的重置成新价，根据住房和城乡建设部《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）、《房地产估价规范》(GB/T 50291-2015)，特制定本标准。 1.2适用范围及重置成新价定义 本标准适用于本市各类房屋重置成新价的评估。 重置成新价，是指采用价值时点的建筑材料和建筑技术，按价值时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常建筑安装工程价格。 1.3估价技术路线
本标准采用成本法测算。 1.4未列入的项目
本标准未列入的项目，可参照价值时点的市场价格结合该项目具体情况进行评估。
2平房、中式楼房重置成新价评估
2.1平房、中式楼房认定标准
平房，即只有一层的房屋。
住宅平房认定标准：屋面、屋架完整，三面有墙，柱高2.0米以上，有正式门窗。
在原有平房或楼房上层加建的房屋按平房认定。
中式楼房即以木结构体系为主，采用构架制的结构原理搭建的多层房屋。
2.2估价路线、部件及分值
平房、中式楼房重置成新价的评估采用分部件按条件计分、依成新折扣的办法计算房屋总分，再按价值时点的分值计算房屋价格。价值时点的分值为基本分值乘以分值调整系数。基本分值为295元/分。分值调整系数为1.0。 房屋的组成部件包括：屋面、屋架、墙身、门窗、顶棚、地面、装修、设备、附属物等九类。前六类部件以标准间为单位按条件计分，后三类部件依实际数量按条件计分。各部件分数分别见屋面计分表、屋架计分表、墙身计分表、门窗计分表、顶棚计分表、地面计分表、装修计分表、设备计分表、附属物计分表。标准间计分的各类部件，一间房屋内条件不同的，按比例计分。各类部件表中所列项目也可据实估价，未列入的项目可参照分数相近的项目计分或据实估价。
2.3标准间 房屋的标准间：平房为建筑面积20平方米，中式楼房
为建筑体积60立方米。其计算公式为：
2.3.1平房 标准间数=建筑面积÷20
2.3.2中式楼房 标准间数=房屋基底面积×柱高÷60
2.4计算公式
平房房屋及附属物重置成新价={〔屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+（墙身分数+门窗分数）×柱高差率〕×标准间数×成新折余率+装修分数×成新折余率+设备分数×成新折余率+附属物分数×成新折余率}×基本分值×分值调整系数+附属物据实估价。
中式楼房房屋及附属物重置成新价=〔（屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+墙身分数+门窗分数）×标准间数×成新折余率+装修分数×成新折余率+设备分数×成新折余率+附属物分数×成新折余率〕×基本分值×分值调整系数+附属物据实估价。
成新折余率的确定：砖木结构平房及中式楼房按《砖木结构房屋成新评定说明》和《房屋成新折余率表》执行；砖混结构平房按《砖混结构房屋成新评定说明》和《房屋成新折余率表》执行；在房屋各部件计分表附记栏中另有规定的，依其规定。
附属物据实估价按《附属物据实估价表》执行。
2.5房屋部件计分表
2.5.1屋面计分表
【表】
附记：
一、屋面包括椽、望板及以上各种面层和各种屋脊。
二、利用下层房屋（含地下室）顶面作地面，并铺设木地板、花砖、水磨石等块料面层的，除按顶面计分外，另按地面所属项目扣减基础分值计分，并随房折旧。
三、其他屋面按灰瓦房折旧。
2.5.2屋架计分表
【表】
附记：
一、屋架包括支撑房屋的柱、柁、梁、檩等构件。
二、中式屋架高级做法：梁见方，檩、柱见圆，柱、柁直径不低于35cm，檩直径不低于25cm，檩带垫板、垫枋，前后檐椽带飞头。一架七檩柁带两根金柱及两根檐柱。三间房两架跨空柁，两架排山柁。
三、屋架计分表中分数仅指房屋屋架全为同一屋架时分数，当有不同屋架时，则分别按比例计分。
四、中式柁没有柱子，按人字屋架计分。
五、硬山搁屋架隔断墙另计。
六、预制板、彩钢板等屋面直接由外墙或承重隔墙支撑的不计屋架。
七、超高、超大跨度，或有特殊建造要求的钢屋架及钢筋混凝土屋架，也可按照市场价格进行评估。
2.5.3墙身计分表
【表】
附记：
一、各类墙身包括基础、墙檐。
二、磨方砖贴棋盘心的按磨砖墙计分。
三、墙身下碱为虎皮石的分别按比例计分。
四、过梁包含在墙体中，不另计算。
五、墙身分数=墙身基本分数×墙身调整系数×房屋台基高度调整系数。
其中：墙身调整系数=1.7647×房屋周长（不含借墙边长）/面积。
六、墙身（除彩钢板墙）包括屋内墙身砂浆及大白。
七、房屋台基高度调整系数：
【表】
说明：
台基高度指从院内地面到房屋室内地面的高度。
台基高度大于2.0m，每增加0.1m，调节系数增加0.05。
2.5.4门窗计分表
【表】
附记：
各类门窗单独计算时均按成新直接折旧，与房屋同时计算时随房折旧。
2.5.5顶棚计分表
【表】
附记：
各类顶棚单独计算时按成新直接折旧，与房屋同时计算时随房折旧。
2.5.6地面计分表
【表】
附记：
一、散水不计、甬路按实际面积依院地计分。
二、台阶按投影面积依院地计分。
三、带檐廊的房屋室内与廊子的地面做法不同时按其比例计分。
四、地面计分含踢脚板。
五、在已有的地面基础上加工的地面分值应扣减基础分值3.55分。
2.5.7装修计分表
【表】
附记：
一、格扇单独折旧。
二、与房屋主体同时建造的砖隔断（隔5、隔6）随房折旧。
三、除上述一、二两项外，各种装修均按新旧程度单独折旧，不留残值。
四、中式楼房的楼梯不单独计价，但楼梯间面积并入楼房间数计价，并随房折旧。
五、表中项目及其他未列明项目也可依据市场价值评估。
2.5.8设备计分表
【表】
附记：
一、各种卫生设备和上下水管道的零配件均不单独计分。
二、卫生间内非固定设备不予计分。
三、照明灯具中的各种花灯均视为非固定设备，不予计分。
四、同一开关控制的多盏灯只计算一份。
五、暖气按建筑面积计算（含暖气片、暖气管道及普通锅炉等）。
六、灯、水、暖气等设备均按新旧程度计算折旧，不留残值。
七、表中项目及其他未列明项目也可依据市场价值评估。
2.5.9附属物计分表
【表】
附记：
一、随墙门面积大于6平方米的，多余部分按院墙计算；小于4平方米的按比例计算。
二、门楼面积大于4平方米的按比例计算。
三、各种院墙包括基础和墙帽。
四、混凝土路面厚度不同时，按比例调整。
五、大小街门按结构分部分项计算。
六、附属物均按新旧程度计算折旧，不留残值。
七、表中项目及其他未列明项目也可依据市场价值评估。
2.6柱高差率表
【表】
附记：
4.5m以上每增加0.1m，与立面条件标准间分数百分比（%）增加9％。
2.7砖木结构房屋成新评定说明
一成新：墙身大部分破坏，木料腐朽，门窗不整，屋顶屈曲不平，虽然能勉强支持，已属危险建筑，濒于倒塌者。
二成新：屋顶多次抹灰，屈曲不平，木架、墙身均已倾斜，或虽不整二柁陈旧，椽子席箔已见腐朽，短期内尚不致倒塌者。一成新与二成新之房屋均须大修方能解除危险。